1、宅地の評価｜財産評価とは｜相続知識

1、宅地の評価

倍率方式

固定資産税評価額×倍率　(倍率は｢評価倍率表｣参照)
　

路線価方式

(路線価は｢路線価図｣を参照)

①一路線に面する宅地（一方のみが路線に接する宅地）
　＝正面路線価×奥行価格補正率

②二路線に面する宅地（正面と側方（又は裏面）に路線がある宅地）
　＝①＋{側方(又は裏面)路線価×奥行価格補正率×側方(又は二方)路線影響加算率}

③三路線に面する宅地（正面と側方と側方（又は裏面）に路線がある宅地）
　＝②＋{側方(又は裏面)路線価×奥行価格補正率×側方(又は二方)路線影響加算率}

④四路線に面する宅地（正面と側方、裏面の4面に面している宅地）
　＝③＋{側方(又は裏面)路線価×奥行価格補正率×側方(又は二方)路線影響加算率}

⑤不整形地(三角地を含む)
　＝整形地としての評価額×不整形地補正率

⑥無道路地(道路に接していない土地をいう)
　＝不整形地としての評価額－最低限度の通路を設ける場合の通路に相当する金額(注)
　 (注)不整形地としての評価額の40％の範囲内の価額

⑦間口が狭小な宅地等(間口が狭小な宅地、奥行が長大な宅地)
　＝(上記①～④までのうち該当するもの)×(間口狭小補正率又は奥行長大補正率)

⑧がけ地等　　
　＝(①～⑦までのうち該当するもの)×がけ地補正率

⑨容積率の異なる２以上の地域にわたる宅地

　＝自用地としての価額 ×（1－（1－

Ｃ

Ａ×Ｂ

　）×Ｄ）

　Ａ＝正面路線に接する部分の容積率
　Ｂ＝宅地の総地積
　Ｃ＝(容積率の異なる部分ごとの容積率×その各部分の地積)の合計額
　Ｄ＝容積率が価額に及ぼす影響度(注)
　(注)Ｄの割合（高度商業繁華街地区0.8　普通商業併用住宅地区0.5　普通住宅地区0.1）

⑩私道
　＝自用地としての評価額×0.3(不特定多数の者の通行の用に供されている私道は、ゼロ評価)

⑪土地区画整理事業の施行地区内の宅地
　〇仮換地が指定されているとき
　　＝仮換地の価額に相当する価額
　(注)仮換地の造成工事が施工中で､当該工事が完了するまでの期間が１年を超えると見込まれる場合
　　＝仮換地の価額に相当する価額×0.95
　〇仮換地が指定されていないとき
　　＝従前の土地の価額

⑫造成中の宅地の評価
　＝造成着手直前の地目による課税時期の評価額＋課税時期までの造成費用現価×0.8

（表1）奥行価格補正率表

地区区分→	ビル街地区	高度商業地区	繁華街地区	普通・商業併用住宅地区	普通住宅地区	中小工場地区	大工場地区
奥行↓	ビル街地区	高度商業地区	繁華街地区	普通・商業併用住宅地区	普通住宅地区	中小工場地区	大工場地区
4未満	0.80	0.90	0.90	0.90	0.90	0.85	0.85
4以上6未満	0.80	0.92	0.92	0.92	0.92	0.90	0.90
6以上8未満	0.84	0.94	0.95	0.95	0.95	0.93	0.93
8以上10未満	0.88	0.96	0.97	0.97	0.97	0.95	0.95
10以上12未満	0.90	0.98	0.99	0.99	1.00	0.96	0.96
12以上14未満	0.91	0.99	1.00	1.00		0.97	0.97
14以上16未満	0.92	1.00				0.98	0.98
16以上20未満	0.93					0.99	0.99
20以上24未満	0.94					1.00	1.00
24以上28未満	0.95				0.99
28以上32未満	0.96		0.98		0.98
32以上6未満	0.97		0.96	0.98	0.96
36以上40未満	0.98		0.94	0.96	0.94
40以上44未満	0.99		0.92	0.94	0.92
44以上48未満	1.00		0.90	0.92	0.91
48以上52未満		0.99	0.88	0.90	0.90
52以上56未満		0.98	0.87	0.88	0.88
56以上60未満		0.97	0.86	0.87	0.87
60以上64未満		0.96	0.85	0.86	0.86	0.99
64以上68未満		0.95	0.84	0.85	0.85	0.98
68以上72未満		0.94	0.83	0.84	0.84	0.97
72以上76未満		0.93	0.82	0.83	0.83	0.96
76以上80未満		0.92	0.81	0.82	0.83	0.96
80以上84未満		0.90	0.80	0.81	0.82	0.93
84以上88未満		0.88		0.80	0.82	0.93
88以上92未満		0.86			0.81	0.90
92以上96未満	0.99	0.84
96以上100未満	0.97	0.82
100以上	0.95	0.80			0.80

(表2）側方路線影響加算率表

地区区分	加算率
地区区分	角地の場合	準角地の場合
ビル街地区	0.07	0.03
高度商業地区繁華街地区	0.1	0.05
普通商業併用住宅地区	0.08	0.04
普通住宅地区中小工業地区	0.03	0.02
大工場地区	0.02	0.01

（表3）二方路線影響加算率表

地区区分	加算率
ビル街地区	0.03
高度商業地区・繁華街地区	0.07
普通商業・併用住宅地区	0.05
普通住宅地区・中小工業地区・大工場地区	0.02

(表4）地積区分表

地積区分→	Ａ	Ｂ	Ｃ
地区区分↓	Ａ	Ｂ	Ｃ
高度商業地区	1,000㎡未満	1,000㎡以上 1,500㎡未満	1,500㎡以上
繁華街地区	450㎡未満	450㎡以上 700㎡未満	700㎡以上
普通商業・併用住宅地区	650㎡未満	650㎡以上 1,000㎡未満	1,000㎡以上
普通住宅地区	500㎡未満	500㎡以上 750㎡未満	750㎡以上
中小工場地区	3,500㎡未満	3,500㎡以上 5,000㎡未満	5,000㎡以上

(表5）不整形地補正率表

地区区分	高度商業地区、繁華街地区普通商業・併用住宅地区中小工場地区			普通住宅地区
地積区分→	Ａ	Ｂ	Ｃ	Ｄ	Ｅ	Ｆ
かげ地割合↓	Ａ	Ｂ	Ｃ	Ｄ	Ｅ	Ｆ
10%以上	0.99	0.99	1.00	0.98	0.99	0.99
15%以上	0.98	0.99	0.99	0.96	0.98	0.99
20%以上	0.97	0.98	0.99	0.94	0.97	0.98
25%以上	0.96	0.98	0.99	0.92	0.95	0.97
30%以上	0.94	0.97	0.98	0.90	0.93	0.96
35%以上	0.92	0.95	0.98	0.88	0.91	0.94
40%以上	0.90	0.93	0.97	0.85	0.88	0.92
45%以上	0.87	0.91	0.95	0.82	0.85	0.90
50%以上	0.84	0.89	0.93	0.79	0.82	0.87
55%以上	0.80	0.87	0.90	0.75	0.78	0.83
60%以上	0.76	0.84	0.86	0.70	0.73	0.78
65%以上	0.70	0.75	0.80	0.60	0.65	0.70

(注) １　不整形地の地区区分に応ずる地積区分は、付表４「地積区分表」によります。

　　　２　かげ地割合は次の算式により計算した割合によります。

　　　　　　「かげ地割合」＝

想定整形地の地積－不整形地の地積

想定整形地の地積

　　　３　間口狭小補正率の適用がある場合においては、この表により求めた不整形地補正率に
　　　　　間口狭小補正率を乗じて得た数値を不整形地補正率とします。
　　　　　ただし、その最小値はこの表に定める不整形地補正率の最小値（0.60）とします。
　　　　　また、奥行長大補正率の適用がある場合においては、選択により、不整形地補正率を
　　　　　適用せず、間口狭小補正率に奥行長大補正率を乗じて得た数値によって差し支えあり
　　　　　ません。

　　　４　大工場地区にある不整形地については、原則として不整形地補正を行わないが、
　　　　　地積がおおむね9,000㎡程度のものについては、付表４「地積区分表」及びこの表に掲げ
　　　　　る中小工場地区の区分により不整形地としての補正を行って差し支えありません。

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