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相続税申告のポイント

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土地の評価

相続税において、相続又は遺贈により取得した財産の価額は、その取得の時における時価によります。その時価とは、「不特定多数の当事者間で自由に取引される場合の価額」をいいます。 その評価方法は、相続税の中にある財産評価基本通達に定められており、土地についての評価方法は以下の通りです。

相続知識の「財産評価とは」の「宅地の評価」参照

1. ㎡単価の算出

土地の評価は、都市部の宅地(宅地に準ずる農地等を含みます)では「路線価」とよばれる価額を基にします。「路線価」は、路線価図という地図に、評価の対象となる宅地の面する路線ごとに㎡あたりの単価が記されており、その路線価額をもとに評価します。

評価の単位は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地)ごとに行います。1画地の宅地は1筆ごとになるとは限らず、2筆以上の場合もあり、反面、1筆の宅地が2画地以上の宅地として利用される場合もあります。


さらに、その土地の利用状況に応じて、借家人や借地人の権利を減額して次のように㎡あたりの評価額が計算されます。一般的に用いられる評価の形態は次の3つです。
① 自用地の評価・・・ ㎡あたり路線価×1.0
② 貸家建付地の評価・・・ ㎡あたり路線価×(1-借地権割合×借家権割合) 
③ 貸地の評価・・・ ㎡あたり路線価×(1-借地権割合)
(注)借家権割合は0.3で統一されています。

2. 評価額の計算

宅地の評価は、1の路線価に土地の形状等による補正や利用状況による減額をした後、その㎡あたりの路線価額に、面積を乗じて算出します。

3. 評価に影響するいろいろな要素

宅地の評価は、このように敷地の形状や利用状況に合わせて変わりますが、ざっと掲げると次のような項目が関係します。

・地形(間口、奥行、不整形等の形状)
・道路(道路幅、道路に面する距離、私道負担、建築基準法上の道路による制限)
・水路(幅、利用状況、利用制限)
・高さ(道路、区分地上権)
・広さ(広大地)
・第3者との権利関係
・その他(計画道路予定地などの開発計画) 

これらの項目が土地を評価する際に影響しますので、それらをよく調べて評価することにより、評価額が変わってきます。
そういう意味で評価においては、建築基準法等の不動産に関する知識や、現地の視察、そして市役所等の確認が重要です。

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