Ｑ　相続財産は自宅と金融資産で、兄と等分に分けたいと考えています。その際、自宅の土地の評価はどのようにして出せばよいでしょうか？ 

Ａ　不動産の評価は絶対でなく、その評価は様々に異なってきます。そこで遺産分割の際の参考として、どのように評価すればよいか説明します。

(1)  土地

 土地は一物四価と呼ばれるように、評価する目的によって、次のように4種類の評価額があります。

・時価･･･土地取引の実勢相場の価額

・公示価格･･･国土庁が3月末に公表するその年1月1日現在の土地取引の目安となる価額

・路線価･･･国土庁が毎年7月に発表するその年の相続税で用いられる評価額

・固定資産税評価額･･･市町村で3年に1度に変更される固定資産税等の基となる価額

　これらの比率は公示価格を100としますと、路線価が80、固定資産税評価額が70という割合です。

 　さて、実際に分割の際に使う評価について検討します。

①    時価

　一番適切な評価は時価です。といっても、時価を調べることは困難です。適切な方法としては、不動産の仲介業者に査定を依頼することです。査定を無料で行っている仲介業者がありますので、売却する予定がなくても頼んでみることです。ちなみに物件のチラシは売り希望価格ですので実勢価格より高くなりがちです。

②    公示価格

　近隣の同一用途の地区のポイントの公示価格を参考にします。また、そのポイントの場所の路線価を調べ、評価する場所の路線価と比較して時価を類推する方法もあります。

③    路線価

　土地の面する㎡当たりの路線価の面積を乗じれば、更地価額が算出できます。その価額を80%で割って時価とみなす方法があります。

④    固定資産税評価額

　この中では、最も参考にならないものです。上記の①から③がわからない場合に、固定資産税評価額を70%で割ることで、時価と仮定します。

 以上の方法のうち、①の時価を見積もる方法がもっともよい方法ですが、②又は③で代替するのも、それに準ずる方法になります。